O decreto que vai regulamentar o Plano Urbanístico Básico (PUB), um dos novos instrumentos previstos pela legislação de 2022, foi finalizado pela Prefeitura quatro anos após a efetivação do Plano Diretor de Goiânia. A assinatura será nesta quarta-feira (5), no auditório do Sindicato dos Empregados em Imobiliárias e Condomínios no Estado de Goiás (Secovi).

O documento formaliza a aplicação do instrumento de ordenação estratégica do território e estabelece critérios técnicos para o desenvolvimento de grandes áreas da capital, visando conferir previsibilidade e segurança jurídica ao crescimento urbano.

O PUB funciona como um estudo urbanístico preliminar para glebas acima de 50 hectares que serão urbanizadas, sendo efetivado por meio de um Projeto Urbanístico Global realizado pelo interessado (proprietário ou loteador). Este projeto estabelece as diretrizes de ocupação do solo, incluindo a integração com a malha viária, a definição de áreas públicas e seus usos e os parâmetros de densidade. De acordo com a regulamentação, o instrumento é aplicado em empreendimentos situados tanto na Macrozona Construída quanto na Macrozona Rural.

No caso de áreas rurais, porém, a aprovação do PUB não implica a transformação automática do solo em urbano, ficando esta condicionada à concessão da Outorga Onerosa de Alteração de Uso (OOAU), outro instrumento instituído pelo Plano Diretor de 2022, no momento da aprovação de cada etapa do plano. A OOAU é passível para áreas até então rurais que foram delimitadas no Plano Diretor como passíveis a serem urbanas a partir de critérios, como continuidade, e pagamento de taxa para aprovação na Prefeitura. A realização do PUB é optativa e não interfere na aprovação do empreendimento ou da OOAU.

As regras estabelecidas determinam uma densidade populacional líquida máxima permitida para o projeto global de habitantes por hectare, calculada pela média das densidades de suas diferentes fases. Em uma minuta do decreto de junho deste ano, a densidade seria de 350 habitantes por hectare. Ou seja, em uma área de 50,1 hectares, que seria o mínimo para a realização do PUB, o plano seria para uma população de até 17.535 pessoas.

Cidade é a maior beneficiada

Diretor do Secovi, Francisco Lopes afirma que o maior beneficiário do PUB é a própria cidade, que terá o planejamento de uma área seguindo os critérios viários e de ocupação para os próximos 30 anos, com a previsibilidade e segurança jurídica.

Para o empreendedor, vai garantir o futuro daquela região. Muitas áreas demandam tempo para a ocupação, então com esse plano, dá a segurança de como vai ser aquela região ou bairro planejado. Não é algo que vai custar a mais ao empreendedor ao ponto de encarecer. A ideia é pegar a área e pensar em longo prazo", afirma.

Lopes explica que o instrumento já é utilizado em Trindade, na região metropolitana, e foi bem visto pelo mercado imobiliário. Na capital, ele foi legalizado a partir do artigo 131 do Plano Diretor, em que seu parágrafo terceiro estabelece que "contemplará projetos de desenvolvimento urbano integrados, podendo ter áreas destinadas a usos habitacionais, institucionais, voltados ao desenvolvimento de atividades econômicas ou mistos entre si".

O prefeito Sandro Mabel afirmou, em entrevista coletiva nesta terça-feira (4), que se trata de um plano onde realmente você começa a desenhar a cidade antes dela se desenvolver.

Então você pega uma área que você vai adensar no futuro, você pega essa área e você planeja tudo. Eu vou dar um exemplo: a Avenida Goiás Norte. Vamos ampliar a Goiás Norte até o Setor Primavera. Se eu fizer aquilo, sem consertar tudo para baixo, como nós estamos consertando, abrindo as vias, duplicando, fazendo uma série de arrumações do trânsito, não tem mais como absorver mais trânsito ali. O PUB já prevê isso tudo."