O governo estadual pretende entregar para a iniciativa privada a gestão de áreas públicas com potencial de rendimento a partir de novos empreendimentos imobiliários , por meio dos chamados Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs). De acordo com a Secretaria Estadual de Administração (Sead), o parceiro privado responsável pela administração do primeiro fundo imobiliário do estado será escolhido por licitação, depois da aprovação pela Assembleia Legislativa (Alego) e sanção pelo governador Daniel Vilela (MDB) de projeto que autoriza o estado a alienar e transferir "bens imóveis dominicais".

Apesar de confirmar a gestão privada, a proposta em apreciação pelos deputados estaduais desde a última terça-feira (9) estabelece que o governo será cotista majoritário em todos os fundos que forem criados e continuará com a prerrogativa de decidir quais imóveis serão cedidos para os investimentos. O texto define que a administração "manterá, direta ou indiretamente, a maioria das cotas de cada FII, e será vedada a perda do controle estatal majoritário, salvo mediante autorização legislativa específica".

Como antecipado pelo POPULAR , o governo de Goiás tem a meta de arrecadar até R$ 1,24 bilhão com os rendimentos de fundos imobiliários , em receita viabilizada pela comercialização de cotas dos imóveis não utilizados pela gestão estadual. Amplamente difundido no mercado financeiro, esse tipo de fundo teve experiência pioneira na gestão pública do Brasil em 2019, com o lançamento do Fundo de Investimentos Imobiliários do Estado de São Paulo (FIISP). Na última semana, o governo federal também lançou a própria iniciativa, com imóveis avaliados em R$ 1,1 trilhão.

No caso de Goiás, o governo fez análise de viabilidade para possíveis investimentos em áreas do estado que atualmente não têm utilização prática ou destinação específica e chegou a uma lista com 16 imóveis que poderão ser cedidos. O fundo permite a aplicação em ativos do setor imobiliário e, para os investidores, funciona como uma forma prática de investir em grandes empreendimentos, como shoppings, prédios comerciais, residenciais e galpões logísticos, sem comprar um imóvel diretamente.

"O estado vai constituir o fundo e será feita uma licitação para contratar o gestor, que é um parceiro especializado em prospecção de carteira, identificação de oportunidades de mercado e empreendedores privados que tenham interesse. O governo não tem essa expertise, até porque essa operação pode atender a diferentes perfis de empreendimentos, como residenciais, centros de distribuição e vários outros. Podemos ter várias modelagens e vários fundos. O gestor privado vai dizer qual será o melhor desenho", aponta o secretário estadual de Administração, Francisco Sérvulo Nogueira.

O projeto autoriza o Executivo a transferir os imóveis estaduais sem destinação pública específica com o objetivo de realizar a integralização de cotas e constituir "um ou mais" Fundos de Investimento Imobiliário. De acordo com a Sead, estudos da gestão indicam que a carteira de imóveis analisada tem um valor de mercado previsto em R$ 604 milhões e poderia alcançar o valor geral de vendas de R$ 10,3 bilhões.

O potencial para gerar receitas de R$ 1,24 bilhão é avaliado com base no possível modelo de desenvolvimento imobiliário estruturado. O governo, no entanto, não divulgou a lista de 16 imóveis aptos à alienação.

De acordo com Sérvulo, a administração por ente privado se justifica pela necessidade de "expertise especializada" para que o gestor possa reavaliar as áreas apresentadas inicialmente pelo governo. "Nós identificamos preliminarmente 16 áreas. Com a constituição do fundo e a contratação, o gestor pode analisar essa carteira e concluir que não há interesse em determinado imóvel, mas que gostaria de ter outro com um tipo específico de vocação. O estado pode avaliar as áreas de que dispõe e fazer a afetação ao fundo", afirma.

Decreto

Outra mudança realizada pelo Executivo no projeto em tramitação na Alego define que o governo estadual poderá alterar a destinação de áreas públicas e realizar a transferência ao fundo imobiliário, por decreto, sem a necessidade de aprovação de lei específica no Legislativo. A desafetação poderá ocorrer a partir da avaliação com critérios baseados no "interesse de mercado" para a realização de empreendimentos na área.

"O fundo está sendo constituído justamente para que, quando uma área for identificada como interessante, o estado possa, por decreto, fazer a transferência ao fundo. Depois da aprovação do projeto haverá uma regulamentação específica, com os critérios para a desafetação, mas a lei referente aos fundos autoriza", reforça o secretário estadual.

O auxiliar de Daniel Vilela avalia que o que está previsto no projeto de lei representa "uma grande mudança" na gestão patrimonial do governo estadual. "Na política antiga, a única alternativa do Estado fazer política patrimonial seria a simples venda e nem sempre com o menor preço de aquisição possível. Quando vende, o faz abaixo do valor da avaliação de mercado. Agora, o estado deixa de ser um mero ofertante de imóveis para ser parceiro em empreendimentos", diz.

Sérvulo ainda aponta que o governo continuará com a governança, por ser cotista majoritário, para destinar ou não as áreas ao fundo, inclusive para realizar políticas públicas. "Essa decisão ainda será do governo e o gestor privado vai prospectar interessados, atrair investimentos em outros estados e analisar o mercado imobiliário, porque eles é que têm esse conhecimento", afirma.